Mandataire immobilier - Définition et focus sur un métier d'avenir

Mandataire immobilier : un métier d'avenir

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Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ?

Le mandataire immobilier est apparu au fil des évolutions économiques et de la jurisprudence sur le mandat d’intérêt commun.
Un mandataire immobilier est un professionnel de l'immobilier qui ne remplit pas les conditions d'obtention de la carte professionnelle : il exerce son activité et reçoit les mandats (ventes et locations) au nom d’un agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle. Le mandataire immobilier est un professionnel indépendant qui bénéficie du statut d'agent commercial lié à l'agent immobilier par un contrat de mandat (dispositions de l'article 4 de la Loi Hoguet et des articles L 134-1 et suivants du code de commerce).
Devenir mandataire immobilier est une véritable alternative pour les passionnés d'immobilier souhaitant devenir indépendant malgré l'absence de carte professionnelle. Les conditions d'obtention d'une carte professionnelle immobilière sont exigentes et contraignantes (expérience, diplôme...). Les conséquences étaient prévisibles : l'encadrement juridique disproportionné de la profession d'agent immobilier a entraîné en quelques années seulement l'incroyable développement des réseaux de mandataires immobiliers. Malgré l'absence de carte professionnelle, les mandataires immobiliers affichent leurs excellents résultats : un virage remarqué de la profession qu'on ne peut que saluer.

Quelques rappels historiques et juridiques

Le détracteurs du statut de mandataire immobilier ont indiqué que les agents commerciaux en immobilier, activité faisant l’objet de dispositions législatives particulières (Loi HOGUET du 2 janvier 1970) ne pouvaient d'aucune façon bénéficier de cette réglementation spécifique.
Les défenseurs du statut de mandataire immobilier ont répondu que la directive européenne exclut de son champ d’application certaines catégories d’agents commerciaux mais ne vise aucunement les négociateurs en immobilier. Par ailleurs seul le titulaire de la carte professionnelle est régi par les dispositions de la Loi HOGUET : aucune disposition de cette loi ne concernant la mission des négociateurs.

La première réglementation spécifique a été fixée par un Décret du 23 décembre 1958, modifié et complété par un Décret du 22 août 1968.
Elle a été refondue par une Loi du 25 juin 1991 (codifiée aux articles L.134-1 et suivants du Code de Commerce) qui a mis le droit français en conformité avec une Directive européenne du 18 décembre 1986. C'est la réglementation issue de la Loi du 25 juin 1991 qui a été appliquée aux agents commerciaux en immobilier.
Pourtant, cette réglementation spécifique a immédiatement été un sujet de controverses. L'article 1er de la Loi de 1991 (article L 134-1 du code commerce) indique en effet à son alinéa 2 : « Ne relèvent pas de la présente loi, les agents dont la mission de représentation s’exerce dans le cadre d’activités économiques qui font l’objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières. »

Le statut du mandataire immobilier

Les mandataires immobiliers sont des agents commerciaux statutaires soumis aux dispositions de la loi de 1991. Il résulte de l'article 4 alinéa 2 de la loi du 2 janvier 1970 (Loi HOGUET) que les dispositions des articles L.134-1 et suivants du code de commerce s'appliquent aux négociateurs non salariés exerçant leur activité dans le secteur de l'immobilier.

Par un arrêt en date du 7 juillet 2004, la Cour de Cassation a considéré selon l'interprétation majoritaire qui a été faite de sa décision, que les négociateurs en immobilier n’entraient pas dans le champ d’application du statut des agents commerciaux instauré par la Loi de 1991. Le contrat par lequel « l’agent commercial prête de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l’achat d’immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers (…) est régi par la loi du 2 janvier 1970 et qu’en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l’article 1 al.2 de la loi du 25 juin 1991 l’exclut de l’application du statut des agents commerciaux ».
Cette décision a été source de multiples incertitudes et la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 a finalement rétabli la situation en son état antérieur à l'arrêt de 2004. Le négociateur non salarié des agences immobilières bénéficie donc du statut d’agent commercial.

Un mandataire immobilier doit ainsi être inscrit au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu par le greffe du tribunal de commerce habilité. Cette inscription ne peut être effective que sur présentation d'une pièce d'identité et d'un contrat signé avec une agence immobilière (ou un agent immobilier) titulaire de la carte professionnelle. Les démarches d'inscription au RSAC entraîne l’affiliation à une caisse d’assurance vieillesse des non salariés et à une caisse d’allocations familiales.
Enfin d'un point de vue réglementaire, un mandataire immobilier est soumis aux mêmes dispositions qu'un négociateur immobilier. Il doit notamment obtenir une attestation d’habilitation prévue par l’article 9 du décret du 20 juillet 1972. Cette attestation est obligatoire avant le début de l'activité (Loi HOGUET N°70-9 du 2 janvier 1970 art.4 alinéa 3) : elle impose à toute personne habilitée à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle, d’être en possession d’un tel document, qui doit lui être remis par l'agent immobilier après avoir été visé par la préfecture compétente. Ces dispositions ont un caractère impératif, que le négociateur soit salarié ou agent commercial inscrit en tant que tel au registre des agents commerciaux.
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L'article L.134-1 du code de commerce donne la définition suivante de l’agent commercial : « L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louages de service, est chargé de façon permanente de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux».