Actualité de la franchise PresseTaux : bateaux-logements, un marché immobilier de niche
Isabelle VENZAL (PresseTaux Poissy, courtier en crédit négocié et spécialiste du financement de bateaux-logements) et Georges BRAIBANT (IAD France, conseiller immobilier spécialiste du bateau-logement sur l’Ouest parisien) ont activement participé à la rédaction de cet article.
Le marché des “bateaux-logements”, que l’on nomme aussi “péniches d’habitation”, représente une niche et un marché immobilier relativement confidentiel. En temps de crise, on hésite plus volontiers à investir dans la pierre, et davantage encore dans des bateaux. Toutefois, ce marché très spécialisé intéresse quelques groupes d’acheteurs bien ciblés. Nous pouvons en distinguer cinq : les personnes en recherche de biens atypiques, les professionnels du monde du spectacle, les personnes qui recherchent le dépaysement complet (comme les policiers, par exemple !), les personnes du monde fluvial ou marin qui recherchent la présence d’eau ou encore celles qui s’intéressent à un prix au mètre carré très rentable.
Au niveau de la localisation géographique, les péniches d’habitation sont logiquement concentrées sur le secteur fluvial, en général sur le domaine public géré par les Voies navigables de France (VNF) ou dans un port privé. En région parisienne, c’est un marché qui est par exemple présent sur la Seine et l’Oise.
Les bateaux-logements se différencient des péniches professionnelles sur plusieurs aspects. D’abord, l’aménagement intérieur est différent. Ensuite, les règles le sont aussi, en particulier sur les expertises demandées : cinq ans au lieu de dix. Au niveau du processus de vente, il existe aussi des différences comparé au marché de l’immobilier classique. Par exemple, une péniche est un bien qualifié juridiquement en “mobilier” (comme une voiture ou un camping-car) à la différence d’un bien “immobilier”.
De ce fait, la signature authentique chez le notaire pour une acquisition n’est pas obligatoire. La transaction pourrait très bien se faire par acte sous seing privé, mais cela est vivement déconseillé notamment pour quatre raisons. Premièrement, pour obtenir un prêt immobilier, la banque demande obligatoirement une hypothèque fluviale, et c’est un acte notarié. Deuxièmement, le notaire lève les éventuelles hypothèques antérieures posées sur le bateau. Troisièmement, le notaire procède à la déclaration de changement de propriété auprès de l’autorité compétente. Enfin, quatrièmement, l’acquéreur qui paie 200 000 euros, voire bien plus en fonction de la configuration de la péniche, est sécurisé avec un titre de propriété en bonne et due forme et un acte rédigé par un notaire.
Pour les agents immobiliers, la vente de péniches d’habitation requiert aussi son lot de spécificités. Pour ainsi dire, ce ne sont pas les mêmes métiers. Ici, on ne parle pas de diagnostics mais d’expertise, d’épaisseur de coque, de moteurs, d’emplacement valide, etc. Les éléments administratifs sont tout aussi complexes. Il faut avoir la volonté de se spécialiser dans ce domaine pour informer correctement les acheteurs. Le devoir de conseil est donc particulièrement important concernant le marché des bateaux-logements. Georges BRAIBANT (IAD France) fait par exemple partie des meilleurs spécialistes du bateau-logement sur l’Ouest parisien.
Concernant le coût d’une péniche, si l’on prend l’exemple de la région parisienne ou des grandes métropoles, le prix du bateau prend de la valeur avec son emplacement : le prix au mètre carré du secteur influe sur le prix final. Ceci étant, il faut bien avoir conscience du fait qu’un emplacement n’est jamais acquis. Dans les autres secteurs, sur un marché moins tendu, on est sur une valeur marchande simplifiée qui est donnée par la qualité de l’aménagement et la qualité des équipements techniques de la péniche.
Quant au terme péniche, il est devenu générique. Selon Wikipedia, une péniche est “un type de bateau de transport fluvial, adapté au gabarit Freycinet, pour le transport de marchandises, sèches ou humides, stockées dans une cale non spécialisée, accessible et couverte par des panneaux coulissants ou amovibles (les panneaux d’écoutilles). À l’origine la coque construite en bois et halée ou tractée, a évolué vers la construction métallique d’abord rivetée puis soudée avec la motorisation embarquée”. De nos jours, on trouve aussi des péniches hollandaises (petits bateaux d’habitation), des flûtes, des tjalks ou même des pousseurs, des remorqueurs voire des chalans. Il en existe de toutes les longueurs, et tout autant de surfaces habitables et d’aménagements différents. C’est bien simple : aucune péniche ne ressemble à celle d’à côté.
Le prix d’une péniche d’habitation dépend donc de tous ces paramètres, mais aussi de son mode d’amarrage, des conforts techniques (bateau navigant ou non, aménagé ou non ; par exemple, un bateau qui a son moteur qui tourne n’est pas forcément considéré comme navigant) et de son lieu.
Sur la question du financement, Isabelle VENZAL (PresseTaux Poissy) a par exemple réalisé le montage financier d’une péniche d’habitation à Conflans-Saint-Honorine (Yvelines, 78) fin 2018. Le prix de la péniche était de 264 000 €. Du fait de la particularité du bien, de ses complexités administratives et des risques liés à un bateau, les banques sont extrêmement frileuses quant au financement des bateaux. Des problèmes d’ordre juridique peuvent intervenir également : une péniche est un bien “mobilier”, l’hypothèque fluviale (garantie prise sur le bien) est limitée à dix ans et financer une péniche de plus de 260 000 € sur cette durée n’est pas une chose aisée. Les banques analysent tout : d’un côté l’emplacement, les autorisations administratives, la Convention d’occupation temporaire (COT), la dernière sortie du bateau, le fait que ce soit un bateau naviguant ou pas ; et de l’autre, la solidité financière et le profil des acquéreurs. Isabelle VENZAL a pu trouver une banque qui a financé ce projet de bateau-logement avec un prêt immobilier sur vingt ans.
Du côté technique, la COT est un aspect important. Il s’agit en d’autres termes de l’anneau ou l’emplacement, c’est-à-dire la charge que l’on peut payer par mois, tous les trois mois ou chaque année. Par exemple, sur Conflans-Sainte-Honorine, pour une péniche de 39 mètres de long sur 5,05 mètres de large, elle se chiffre à environ 200 euros par mois environ. Une expertise valide est obligatoire pour obtenir ou conserver sa COT. Elle est donnée pour dix ans pour un bateau-logement, et seulement pour cinq ans pour une péniche professionnelle. Le bateau est alors sorti de l’eau pour analyse, nettoyage et traitement de la coque.
Quant à l’emplacement du bateau, c’est le point le plus important pour une péniche d’habitation. En effet, selon la loi, un emplacement est donné pour un nom de bateau lié à un nom de propriétaire. Donc officiellement, un bateau qui se vend devrait quitter son emplacement. Mais heureusement, au quotidien, cela ne se passe pas comme cela : si le bateau et le vendeur sont en place depuis plus de cinq ans sans souci de paiement ni d’expertise, l’emplacement ne posera pas de problème particulier pour le nouveau propriétaire qui obtiendra une nouvelle convention (dite COT, valide cinq ans, et renouvelable par simple courrier). En dehors de ce cas, c’est du cas par cas, même si en général tout se passe bien. On peut citer plusieurs raisons qui peuvent faire obstacle à la conservation de l’emplacement. Par exemple, la commune pourrait vouloir récupérer l’emplacement pour un autre projet. Un bateau qui n’est pas en règle de conformité peut également perdre son emplacement, de même que si le vendeur a des dettes envers l’administration.
Au niveau de la taxe foncière, jusqu’à aujourd’hui, un bateau-logement en paie une s’il n’est pas navigant. À l’inverse, il n’en paie pas s’il est naviguant, qu’il ait ou non un emplacement. Mais les règles à ce sujet pourraient changer.
Question budget, le poste le plus important (et le plus aléatoire !) est l’expertise du bateau : il faut compter au moins 7 000 euros sous réserve de mauvaise surprise. Car comme pour le contrôle technique d’une voiture, si des anomalies surgissent, le propriétaire a obligation de faire les travaux pour conserver son emplacement. Et la note peut vite grimper jusqu’à 100 000 euros voire plus si, par exemple, toute la coque est à changer. D’où l’importance de bien se renseigner sur le passé du bateau et des expertises déjà existantes. À noter que beaucoup de bateliers de la région Île-de-France réduisent le budget sortie et travaux en se rendant dans un chantier du Nord de la France, voire en Belgique, pour effectuer ces opérations. Pour tout le reste, on est en général comme à la maison, avec un compteur d’eau, un compteur électrique et parfois le tout-à-l’égout. Mais quelques péniches d’habitation sont autonomes en eau (pompée directement dans le fleuve et filtrée) et parfois en électricité pour les bateaux navigants.
La France compte environ 2000 bateaux-logements dont 1500 sur la Seine selon les VNF. En province, les grandes villes comportent de nombreuses listes d’attente. Et vous, seriez-vous prêts à tenter l’aventure et essayer ce mode de vie en vogue ?
Source : Pressetaux.fr
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