Actualité de la franchise PresseTaux : bien préparer son dossier de financement, comment optimiser son profil emprunteur­ ?

Taux d’endettement, reste à vivre, apport personnel, bonne gestion de compte, attractivité d’un profil, saut de charge… Les courtiers en crédit négocié du réseau PresseTaux prodiguent des conseils et des recommandations pour se donner toutes les chances d’obtenir un accord d’une banque afin de mener son dossier de financement à son terme.

Pour bien préparer son dossier de financement, il faut avant tout “bien préparer l’achat très en amont”, introduit Damien Lagache, courtier PresseTaux à Béthune. “Il faut également faire attention au saut de charge afin que le banquier puisse avoir une garantie que la personne soit bien en capacité de rembourser sur la durée donnée. Il est important aussi d’avoir de l’épargne volontaire visible sur les relevés bancaires et de montrer une bonne gestion de compte – c’est même indispensable ! Qu’il n’y ait pas d’incident, pas de rejet, pas d’intérêts débiteurs, pas de découvert…”

“L’important, c’est de prouver la capacité à supporter le saut de charge : épargne mise en place, mensualités futures…”, renchérit Christophe Lamand, courtier PresseTaux à Douai. “Il est primordial d’avoir une excellente tenue de compte ! Par exemple, si des dépenses de casino ou de jeux en ligne apparaissent de manière récurrente sur les relevés bancaires, c’est rédhibitoire.”

“Concernant le reste à vivre, chaque banque a ses propres exigences et elles sont toujours en fonction du nombre de personnes à charge dans le foyer”, explique Jimmy Barbellion, courtier PresseTaux à Blois. “Les banques exigent un reste à vivre plus important depuis le confinement. On sent qu’elles prennent moins de risques qu’avant sur la question du reste à vivre. Elles sont plus exigeantes. Par exemple aujourd’hui, il faut vraiment que le dossier soit complet, compromis signé inclus. Alors qu’avant, ce n’était pas obligatoire. Mais c’est plutôt une bonne chose car comme ça, le dossier est complet et ça donne un très bonne première impression à la banque. Cela fait plus sérieux et ça sous-entend qu’il faut être plus rigoureux dans la présentation du dossier.”

“Il faut bien sûr prendre en compte le reste à vivre, mais aussi l’épargne de précaution”, rappelle Isabelle Venzal, courtier PresseTaux à Poissy. “La durée maximum d’emprunt est passée de 30 à 25 ans – et 20 ans reste bien plus intéressant que 25 ans. Sur la question du reste à vivre, c’est problématique surtout quand les revenus sont faibles où même avec un taux d’endettement de 33 %, le reste à vivre reste faible, ce qui peut faire obstacle au financement et à l’obtention de l’emprunt. Pour synthétiser, les trois critères que regardent particulièrement les banques sont le taux d’endettement, le reste à vivre et le saut de charge. En locatif, on faisait un calcul en différentiel alors qu’aujourd’hui on est en cumul : c’est-à-dire qu’on additionne d’un côté toutes les charges et de l’autre tous les revenus, ce qui est beaucoup moins intéressant pour les emprunteurs car ça fait exploser le taux d’endettement.”

“Disposer d’une réserve d’épargne en plus du projet immobilier rassure la banque : elle montre à la fois la capacité à épargner mais aussi que les futurs emprunteurs ont les reins solides en cas de coup dur”, recommande Magali Zeller, courtier PresseTaux à Dijon. “Dans l’idéal, le mieux est d’avoir cette épargne sur un livret ou le compte courant au moins trois mois avant le financement (exemple des donations ou de la vente d’un véhicule).”

“C’est toujours mieux d’avoir un taux d’endettement inférieur à 33 % pour avoir une marge de manœuvre en cas de mauvaises surprises pour des travaux, notamment dans l’ancien, surtout si on n’a pas beaucoup d’épargne”, conseille Damien Lagache. “Depuis le déconfinement, je remarque que les gens ont changé leur attitude pour optimiser leur dossier : ils ont un apport, respecte un taux d’endettement à 33 % et envisagent des demandes de prêts sur des durées plus courtes. Il faut continuer en ce sens ! Et c’est le rôle du courtier qui va expliquer et qui va être dans la pédagogie, grâce à l’expertise et l’antériorité sur les dossiers. Au niveau de l’apport personnel, couvrir les frais de notaire suffit mais c’est parfois l’intégralité des frais qui est demandé, c’est-à-dire les frais de notaire plus les frais de garantie, d’agence, et de dossier.”

“L’épargne est un argument pour la banque car même si les emprunteurs ne l’utilisent pas pour la conserver, la banque la récupère… Tout comme le profil des emprunteurs est important”, souligne Christophe Lamand. “Je prends l’exemple des intérimaires : il faut une ancienneté en intérim depuis plus de trois ans sinon c’est très difficile à faire passer. Et encore, à condition que la personne soit en couple avec un conjoint en CDI, avec une épargne conséquente en sus. D’autre part, il faut vraiment être drastique sur le taux d’endettement, le reste à vivre et le saut de charge, de même qu’il faut veiller à préserver une marge de manœuvre financière : si les emprunteurs sont à 33 % d’endettement rien que sur le prêt immobilier, il sera difficile ensuite d’acheter une voiture à crédit ou de faire des travaux…”

De toute façon, concernant le taux d’endettement, “on ne peut plus dépasser la barre des 33 %, c’est strict”, prévient Jimmy Barbellion. “Avant, on pouvait déroger un petit peu à la règle. Aujourd’hui, ce qui compte, c’est le taux d’endettement et le reste à vivre. Plus on a d’apport, mieux c’est car cela prouve que les emprunteurs ont préparé l’achat avant et ont anticipé un effort d’épargne pour avoir un apport. Pour faire le portrait robot du profil attractif, il faut prendre en compte le montant global des revenus du couple. Par exemple l’idéal dans mon secteur, Blois, c’est au moins 40 000 € pour un couple, et 30 000 € pour une personne seule.”

Sur la question de l’apport personnel, les banques demandent “au moins 10 % d’apport, c’est-à-dire a minima les frais de notaire et les frais de dossier. Les dossiers à 110 % (comprenant tous les frais) sont devenus quasi impossibles à faire accepter”, analyse Isabelle Venzal. “Une bonne gestion de compte est impérative : les dossiers où les comptes ne sont pas bien tenus, ce ne sont pas de bons clients au regard des banques. Le cas échéant, il faut accompagner les clients pour qu’ils aient au moins trois mois de gestion de compte saine. J’ai en tête l’exemple d’un couple de jeunes actifs que j’ai suivi pendant un an et demi afin de les accompagner : effort d’épargne, assainissement des comptes… [Leur témoignage est à lire ici, ndlr.] Quand les comptes ne sont pas bien gérés, il faut attendre que la situation s’améliore pour optimiser le dossier en vue de le présenter à une banque.”

Isabelle Venzal poursuit : “Le profil idéal, ce sont les “jeunes cadres dynamiques” comme on dit ! Consultants, avocats, postes à responsabilité dans de grandes entreprises… En fait ceux qui passent entre les mailles de la crise. Même si les banques sont devenues tellement restrictives que, parfois, même les profils pourtant attractifs peuvent poser problème en fonction des types de montage financier proposés. Clairement, l’apport est devenu un élément important, les banques veulent des dossiers faciles, sans risque, d’où la nécessité de bien les préparer en amont, avec une note de synthèse pour cadrer le projet. Quant au saut de charge, il est directement lié au reste à vivre et au taux d’endettement. Il faut que ça reste cohérent : par exemple si payait jusqu’alors un loyer de 500 € et qu’on passe à une mensualité de 1200 €, ça pose vite problème, c’est une question de bon sens. Il est important de prévoir une épargne initiale mais aussi post-financement via le maintien d’une épargne de précaution, surtout en période actuelle où l’avenir économique reste incertain.”

“Si un changement professionnel s’annonce, il vaut mieux privilégier un passage à l’acte après l’achat pour éviter les incertitudes des périodes d’essai et des CDD, même si la rémunération peut être plus avantageuse”, prévient Magali Zeller. “Il est préférable aussi de reporter les projets de prêts auto après l’achat immobilier pour présenter le profil le plus attractif possible. Enfin, si les personnes sont actuellement locataires et paient des loyers non déclarés, attention ! En l’absence de virements réguliers apparaissant sur les relevés, la banque ne pourra pas prendre en compte les loyers actuels et risque de considérer que votre future échéance de prêt représentera un saut de charge beaucoup trop important.”